전세,월세 하자 대처법, 이 한 글로 끝냅니다

 

 

 

“언제부턴가 창틀에 물이 새기 시작했다.
처음엔 별 일 아니겠지 했지만, 장판이 들뜨고 곰팡이가 피어났다.”

처음으로 전셋집에 입주한 김모 씨의 사례는 그저 남 일만은 아니다.
세입자로 사는 동안 집에 하자가 생겼을 때, 대다수 사람은 이런 의문을 갖는다.

“이걸 내가 고쳐야 하나요? 집주인이 해야 하나요?”
“말은 어떻게 꺼내야 할까? 괜히 껄끄러워지면 어쩌지?”

이런 고민, 당신만 하는 게 아니다.
오늘은 이걸 확실히 정리해드리려 한다. 세입자로서의 권리, 의무, 그리고 실전에서 꼭 알아야 할 대처법까지 모두 풀어보자.

 

1. 하자가 생겼을 때, 가장 먼저 해야 할 일

하자가 생겼다면 제일 먼저 해야 할 건?
**“사진을 찍고, 날짜와 함께 기록을 남기는 것”**이다.

• 물이 샌다 → 젖은 흔적과 함께 날짜 포함
• 곰팡이가 폈다 → 범위와 위치를 확대해서 찍는다
• 창문이 안 닫힌다 → 작동 상태를 영상으로 남긴다

📌 왜 중요할까?
증거가 있어야 향후 분쟁이 생겼을 때 책임 소재를 정확히 할 수 있다.
특히 “입주 초기에 이미 있었던 하자”인지, “거주 중 발생한 하자”인지 구분이 핵심이다.

 

2. 집주인에게 말할 땐 이렇게

말하기 어렵다고 미루면 절대 안 된다.
문제가 커지면 오히려 감정 싸움으로 번지기 때문이다.

✅ 말할 때 요령:

• “안녕하세요, 창틀에서 누수가 생겼는데 사진처럼 물이 스며들고 있어요. 빠른 조치 부탁드립니다.”
• “입주 초기에 이런 문제가 있었는데 점점 심해지고 있어서요. 확인해주시겠어요?”

👉 공손하고 명확하게, 그리고 문자나 카톡 등 기록이 남는 방식으로 전달할 것.

※ 전화보다 문자!
통화는 감정이 섞이고 기록이 남지 않는다. 기록이 생명이다.

 

3. 누가 수리비를 내야 할까?

이건 정말 많이 물어보는 질문이다.
기준은 간단하다.
“자연 노후 또는 구조적인 문제 → 집주인”
“세입자의 고의·과실 → 세입자”

예시로 보자.

상황책임자

변기 물이 안 내려간다	세입자 (사용 문제)
벽에 금이 갔다	집주인 (구조 문제)
세면대가 깨졌다	세입자 (사용 중 파손)
곰팡이, 결로	집주인 (단열 문제 등 구조 결함)

📌 단, 경계가 애매한 경우는 ‘분담’도 가능.
예: 장판 갈이 – 전체는 집주인, 부분은 세입자.

 

4. 집주인이 수리를 미룰 때 대처법

“알겠다” 해놓고 한 달이 지나도 감감무소식?
그럴 땐 이렇게 대응한다.

1. 문자로 다시 요청한다 (기록 남기기)
2. 임차인 본인이 수리하고, 영수증 첨부 후 청구 가능
   • 단, ‘급한 상황’일 때만 인정될 수 있음 (예: 누수, 난방 고장 등)
3. 그래도 해결되지 않으면 → 주택임대차분쟁조정위원회에 신청

 

5. 월세, 전세, 매매별로 다르게 생각해야 한다?

당연하다. 형태별로 대응 방식도 달라진다.

🏠 월세

• 하자 수리에 대해 적극적 대응 필요
• 월세를 내는 만큼 ‘살 수 있는 환경’이 보장돼야 한다

🏠 전세

• 큰 금액이 묶여 있기 때문에 하자 → 가치 하락
• 나갈 때 보증금 문제로 이어질 수 있으므로 반드시 입주 즉시 확인

🏠 매매

• 계약 이후 발견한 하자?
  👉 하자담보책임을 요구할 수 있음 (인도일로부터 6개월 이내)
  • 단, ‘은폐된 중대한 하자’여야 한다
  • 계약서에 “매수인은 하자 없는 것으로 간주함”이라는 문구가 있다면 복잡해진다

 

6. 계약할 때 꼭 확인해야 할 필수 항목들

• “집에 하자는 없나요?” → 말로만 하지 말고 ‘계약서 특약사항’에 명시
• 특약 예시:
  “본 부동산은 누수, 곰팡이 등 하자 없음을 확인하며, 인도 이후 발견 시 임대인은 책임진다.”

📌 이 문장이 있어야 나중에라도 법적으로 손해배상 청구 가능하다.
📌 특약을 적을 땐 직접 작성하거나, 공인중개사에게 확인받고 반드시 사인까지 받을 것.

 

마지막으로, 꼭 기억할 것

하자는 막을 수 없다.
하지만 대처는 언제나 당신의 선택이다.

🔹 하자가 생기면 즉시 사진 + 문자로 기록
🔹 책임 범위는 ‘구조냐 과실이냐’로 구분
🔹 집주인과 소통은 차분하게, 기록을 남기자
🔹 상황이 심각하면 전문가 기관에 도움 요청