집을 사고팔 때 내야 하는 세금, 하나하나 제대로 짚어봅니다

 

집을 한 번이라도 사고팔아본 분들은 압니다.
생각보다 돈이 많이 새어나간다는 걸요.
가격만 맞으면 끝나는 줄 알았는데, 막상 계산기를 두드려보면
세금 항목이 하나둘 쌓이기 시작합니다.
"아니, 대체 이건 왜 내야 하는 거야?" 싶은 것들도 꽤 있죠.
오늘은 주택 매수·매도 과정에서 꼭 알아야 할 세금을,
처음부터 끝까지 깔끔하게 정리해보겠습니다.

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집을 살 때 내는 세금

집을 매수할 때는 기본적으로 3가지 세금을 생각해야 합니다.

1. 취득세

• 기본 세율: 1% ~ 3% (집값에 따라 달라짐)
• 6억 이하: 1%
• 6억 초과 ~ 9억 이하: 2%
• 9억 초과: 3%

※ 1가구 1주택자 기준입니다.
※ 2주택, 3주택이면 얘기가 달라집니다. 추가로 중과세가 붙습니다.

예를 들어, 8억짜리 아파트를 사면 취득세가 약 1,600만원 정도 나옵니다.
생각보다 적지 않죠.

2. 농어촌특별세

취득세를 감면받으면, 종종 농어촌특별세가 따라붙습니다.
보통 감면액의 20% 수준입니다.
그러나 일반적인 매매에서는 크게 신경 쓰지 않아도 됩니다.

3. 인지세

매매계약서를 작성할 때 나오는 세금입니다.

• 계약금액 1억 초과 ~ 10억 이하: 15,000원
  매수자와 매도자가 50:50으로 나눠서 냅니다.
  아주 소액이라 크게 부담되지는 않습니다.

[사례 1] 서울 마포구 '마포래미안푸르지오' 8억 매수

• 매수가격: 8억 원
• 주택수: 1주택자
• 조정대상지역: 해당 (마포구는 조정대상지역)

내야 할 세금

세금 종류금액

취득세 (2%)	1,600만원
농어촌특별세	없음 (일반 매매는 비과세)
인지세	7,500원 (매수자 부담분)

계산

• 8억 × 2% = 1,600만원 (취득세)
• 인지세는 15,000원을 매수·매도자가 반씩 부담 → 7,500원

→ 총 세금 약 1,607만 5천원.

느낀점

→ 집 사는데 1,600만원 이상 세금이 추가로 들기 때문에
계약금·잔금 외에도 여유자금 준비가 꼭 필요합니다.

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집을 팔 때 내는 세금

매도할 때는 무조건 이 세금을 신경 써야 합니다.

1. 양도소득세

• 기본 원칙: 집을 팔아서 생긴 '차익'에 대해 부과하는 세금입니다.
• 세율: 6% ~ 45% (과표 구간별로 차등)

중요한 것은
1가구 1주택 비과세 혜택이 있느냐 없느냐에 따라 천지차이라는 겁니다.

조건양도소득세

1가구 1주택 + 2년 이상 보유	비과세 가능 (9억원 초과분은 과세)
2주택 이상	양도세 중과 적용 (기본세율 + 20~30% 가산)

예시

• 10년 보유한 1주택자가 15억에 집을 팔았다?
  → 9억원까지는 비과세, 9억 초과 6억원 부분에 대해서만 양도세 부과.
• 다주택자가 조정대상지역 집을 판다?
  → 기본세율에 30%포인트 더 얹어서 양도세 내야 함.

※ 주의사항
2024년부터 다주택자 중과세율이 완화됐지만, 조정대상지역 여부, 보유 기간에 따라 여전히 복잡합니다.
반드시 양도 전 시뮬레이션을 돌려봐야 합니다.

2. 지방소득세

양도소득세의 10%를 추가로 냅니다.
즉, 양도세가 2,000만원이면 지방소득세 200만원을 따로 내야 합니다.

 

[사례 2] 강남구 '래미안대치팰리스' 23억 매도

• 매도가격: 23억 원
• 취득가액: 15억 원
• 보유기간: 5년
• 주택수: 1주택자 (2년 거주 완료)
• 조정대상지역 여부: 해당

내야 할 세금

세금 종류금액 (대략)

양도소득세	약 8,000만원
지방소득세	약 800만원

계산 흐름

• 양도차익: 23억 - 15억 = 8억 원
• 9억원 초과분 과세
  (1가구 1주택 비과세 요건 충족 → 9억원까지 비과세, 초과분만 과세)
• 대략 계산 시, 양도세 약 8,000만원 발생
• 지방소득세는 양도세의 10%

→ 총 세금 약 8,800만원.

느낀점

→ 1주택자라서 세금이 이 정도. 만약 다주택자였다면 2배 넘게 나왔을 겁니다.

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매수, 매도 외에 꼭 챙겨야 할 세금

종합부동산세 (종부세)

• 기준: 공시가격 합산이 12억원(1세대 1주택 기준)을 초과할 때 부과
• 납부 시기: 매년 12월
• 대상: 고가주택 보유자 또는 다주택자

최근 몇 년 사이 기준 금액과 세율이 여러 번 바뀌었기 때문에,
종부세 대상 여부는 매년 체크하는 것이 필수입니다.

재산세

• 납부 시기: 매년 7월, 9월 (2회 분납)
• 금액: 공시가격에 따라 다름

재산세는 집을 '보유'하는 동안 매년 내야 하는 세금입니다.
집을 팔든 말든, 보유하는 동안은 무조건 내야 하죠.

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잠깐, 이런 것도 알고 가세요

• 매매계약 체결 후 90일 이내에 취득세를 납부하지 않으면 가산세가 붙습니다.
• 양도소득세는 다음 해 5월 종합소득세 신고 기간에 정산해야 합니다.
• 다주택자는 세법이 워낙 자주 바뀌기 때문에 꼭 전문가 상담을 받는 걸 추천합니다.

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정리: 집 살 때, 팔 때 세금만 잘 챙겨도 반은 성공입니다

부동산 매매에서 세금은 단순히 "부가 비용"이 아닙니다.
잘못 알면 몇 천만 원, 심하면 몇 억 원이 오갈 수 있습니다.

"싸게 산 줄 알았는데 세금으로 다 날렸다"는 소문,
결코 남 얘기가 아닙니다.

꼼꼼히 계산하고, 반드시 '지금' 기준 세법을 확인하세요.
그게 안전한 부동산 거래의 첫걸음입니다.