실거주자라면 꼭 알아야 할 리모델링·재건축 '층수 배정'의 진실

 

아파트 리모델링이든 재건축이든, 정작 '진짜 민감한 부분'은 따로 있습니다. 바로 층수 문제예요.

"지금 사는 5층이 좋은데... 리모델링하면 난 몇 층으로 갈까?"
"재건축하면 로얄층은 누가 가져가?"

이 질문은 단순한 호기심을 넘어, 실거주 만족도와 집값에 직접적인 영향을 줍니다.
오늘은 이 '층수 배정' 이 어떻게 이뤄지는지, 실거주자의 입장에서 진짜 체감할 수 있도록 풀어보겠습니다.

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리모델링 층수 배정: 소폭 변화, 원칙은 '유지'

리모델링은 기본 골조를 유지하는 공사입니다. 그래서 층수는 대체로 기존 층수와 비슷하게 유지되는 경우가 많아요.

단, 리모델링 형태에 따라 약간씩 달라질 수 있습니다.

리모델링 층수 변화 유형

• 수직증축형
  → 아파트에 2~3개 층을 추가하는 방식. (예: 15층 건물 → 18층 건물)
  → 기존 5층에 살던 분이 6층이 될 수도 있고, 번호만 조정될 때도 있어요.
• 수평증축형
  → 별동을 증축하거나 옆으로 늘리는 방식.
  → 기존 세대는 거의 동일 위치·층수를 유지합니다.

요약
리모델링은 층수 간 이동이 거의 없거나, 수직증축으로 소폭 변경 정도.
따라서 리모델링을 추진하는 아파트 단지에서는 "나는 지금 층수 유지하고 싶다"는 희망이 비교적 잘 반영됩니다.

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재건축 층수 배정: 피 말리는 '추첨'의 세계

재건축은 이야기가 완전히 달라집니다.
아파트를 통째로 허물고, 완전히 새로운 단지를 새로 짓는 거니까요.

그럼 기존 5층 살던 사람이 새 아파트 5층을 배정받을까요?
아닙니다.
모든 조합원은 평형과 함께 ‘층수 추첨’에 들어갑니다.

재건축 층수 배정 프로세스

1. 관리처분계획 수립
   조합이 각 조합원에게 공급할 새 아파트 평형·호수를 확정합니다.
2. 우선배정 대상 선정
   • 고령자 (예: 만 60세 이상)
   • 장애인
   • 장기 실거주자 (10년 이상 거주자 등)
     → 일부 단지는 이들에게 로얄층을 우선 배정하기도 합니다.
3. 공개추첨
   나머지 조합원들은 정해진 평형 안에서 완전 랜덤으로 층수를 추첨합니다.

층수 추첨은 이렇게 진행돼요

• 조합원은 같은 평형 안에서 모여 추첨에 참여합니다.
• 추첨 순서도 무작위로 정합니다.
• 정해진 시간과 장소에서 조합원 본인이나 대리인이 참석해 직접 뽑습니다.
• 추첨 결과는 바로 확정되며, 변경 불가입니다.

실전 사례

🔵 서울 강남구 개포 주공1단지 재건축(디에이치 아너힐즈)
기존 5층 살던 A씨, 34평형 신청 → 추첨 결과 15층 로얄층 배정

기존 10층 살던 B씨, 34평형 신청 → 추첨 결과 2층 배정 (망연자실)

운 좋으면 로얄층, 운 없으면 2~3층도 갈 수 있다는 얘기입니다.

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실거주자가 층수 추첨을 준비할 때 주의할 점

1. 무조건 로얄층 기대하지 말기
실거주자라고 특별 대우받는 건 아닙니다. 기본은 추첨입니다.

2. 고령자·장기거주자라면 특별배정 기회 알아보기
조합마다 다르지만, 일부 단지는 고령자 가점을 운영합니다. 해당 여부 꼭 체크하세요.

3. 미리 로얄층 욕심내서 사업 반대하거나 소송 걸지 말기
조합 내 분쟁이 심하면 전체 일정이 늦어져서 결국 모두 손해입니다.

4. 대리 추첨 가능 여부 체크하기
직접 참석 못할 경우, 위임장을 미리 준비해 대리인이 추첨할 수 있도록 해놓는 게 좋습니다.

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마무리: '층수'는 운이지만, 정보력은 준비입니다

층수 배정은 리모델링이든 재건축이든 실거주자의 생활 만족도에 큰 영향을 줍니다.
특히 재건축은 ‘내가 몇 층에 살게 될지’가 거의 운에 맡겨지는 구조라, 기대와 실망 사이에서 감정 기복이 심할 수 있어요.

하지만, 미리 구조를 알고, 내 조건을 체크해두면 불필요한 기대나 오해를 줄일 수 있습니다.

결국, '층수 추첨'도 정보를 가진 자가 유리한 게임입니다.
정보를 갖춘 준비된 실거주자라면, 어디에 뽑히든 후회 없는 선택을 할 수 있어요.