"작년엔 5억대 대출이면 샀는데"… 서울 외곽 아파트, 대출 한도 6억에 막힌 신혼부부 총정리

집값을 잡겠다고 대출을 조였는데, 오히려 중저가 아파트가 더 올랐습니다. 서울 아파트값은 지난해 2월부터 86주 연속 상승해 역대 최장 기록을 이어 가고 있습니다. 9월 넷째 주에도 0.09% 올랐습니다. 비싼 집이 오르면 아래 지역이 따라 오르던 과거 공식이 이번에는 거꾸로 작동하고 있습니다.

5억 2500만원이 7억 8750만원이 됐다

서울 관악구 봉천동의 한 아파트는 1년 새 수억 원이 올라 11억~13억원대가 됐습니다. 생애최초 구입자가 같은 집을 사려면 지난해에는 5억 2500만원을 빌리면 됐습니다. 올해는 7억 8750만원을 빌려야 합니다. 1년 만에 필요한 대출금이 약 2억 6000만원 늘었습니다.

문제는 한도입니다. 서울·경기 규제지역에서 주택 가격대별 주택담보대출 한도는 다음과 같습니다.

• 15억원 이하: 최대 6억원
• 15억~25억원 이하: 최대 4억원
• 25억원 초과: 최대 2억원

집값이 올라 필요한 돈은 7억 8750만원인데 받을 수 있는 돈은 6억원입니다. 차액 약 1억 9000만원은 현금으로 채워야 합니다. 이 수치는 아시아경제 르포의 사례 기준이며, 단지와 거래 시점에 따라 달라집니다.

한도는 가만히 있고 집값만 움직였다

관악구 중개업소에서는 예전에는 6억원을 전부 대출받아 사려던 신혼부부가 많았지만 지금은 문의조차 드물다고 전합니다. 같은 현상이 강서, 노원, 도봉 등 서울 외곽 전반에서 나타납니다.

정부는 8월에 DSR 기준 확대와 신혼부부 대출 규제 완화를 예고했습니다. 그러나 현장 반응은 냉담합니다. 은행에 문의해 보면 체감할 만큼 달라지지 않을 것 같다는 말이 나옵니다. 한도라는 천장이 그대로인 이상, 가격이 오르는 속도를 대출 완화가 따라잡기 어렵기 때문입니다.

규제가 만든 상향 평준화

고가 주택에는 세금 부담이 집중됐습니다. 25억원 초과 단지는 대출이 2억원까지만 나오고 세금 압박도 커서 거래가 줄고 매물이 쌓였습니다. 반면 15억원 이하 구간은 대출이 그나마 나오기 때문에 매수세가 몰렸습니다.

여기에 비거주 1주택자 규정으로 전월세 물량이 줄면서 임차 수요가 매매 시장으로 넘어왔습니다. 노원, 도봉, 강북, 금천, 관악, 구로는 지난해 부진에서 올해 급등세로 돌아섰고, 분당 같은 경기권까지 번지고 있습니다.

규제는 가장 비싼 집을 겨냥했지만, 가장 큰 타격은 대출에 기대 처음 집을 사려던 사람들에게 돌아갔습니다. 대출 규제는 현금이 없는 사람에게 가장 무겁습니다.

지금 확인해야 할 것

이 상황에서 신혼부부와 생애최초 구입자가 할 일은 막연히 기다리는 것이 아닙니다. 두 가지를 숫자로 확인해야 합니다.

• 사려는 집의 가격대가 15억·25억 한도 구간 중 어디에 걸리는지 확인합니다. 구간 경계에서는 몇천만 원 차이로 대출이 2억원 단위로 달라집니다.
• 대출 한도에서 집값을 뺀 필요 현금을 먼저 계산합니다. 부족분을 가족 지원이나 영끌로 메우는 계획은 금리와 DSR에서 다시 막힐 수 있습니다.

완화 발표를 기다리다가 자금 계획이 흔들리는 경우가 많습니다. 발표가 아니라 은행 사전 심사에서 확인된 한도만 믿으십시오. 그 숫자를 기준으로 살 수 있는 집의 범위를 정하는 것이 순서입니다.

출처: 아시아경제 2026.10.1 르포, 파이낸셜뉴스 2026.10.2, 정책브리핑 대출 한도 안내