"대출 4억 준다더니 실행 직전 3억으로 깎였다"… 집주인들은 근저당 걸고 잔금 2년 미룬다는데

규제 위에 규제

정부는 지난 7월 1일 화성 동탄구, 용인 기흥구, 구리시를 투기과열지구와 조정대상지역으로 새로 지정했습니다. 여기에 토지거래허가구역까지 추가로 묶었습니다. 반도체 산업 기대감과 GTX-A 교통망 개선 기대가 겹치며 가격이 뛰자, 갭투자 수요를 차단하겠다는 목적이었습니다.

같은 시기 금융당국은 가계부채 관리 목표를 별도로 제시했습니다.

• 관리대상 가계대출 증가율 연 1.5% 이내로 관리
• 가계부채 대비 GDP 비율 2030년까지 80%로 축소
• 다주택자·임대사업자의 수도권·규제지역 담보대출 만기연장 원칙적 불허
• 전세퇴거자금대출, 소유권 이전 조건부 전세대출 요건 강화

지역 규제와 총량 규제가 동시에 작동하면서, 대출 창구에서는 안내받은 한도와 실제 실행 한도가 다른 일이 반복되고 있습니다.

빠져나가는 사람, 갇히는 사람

규제가 촘촘해질수록 그 틈을 이용하는 거래도 함께 늘어납니다. 근저당을 설정하고 잔금을 수년 뒤로 미루는 방식이 대표적입니다. 매수자는 당장 큰돈을 빌리지 않고도 소유권을 넘겨받고, 매도자는 사실상 이자를 받는 채권자로 남습니다. 대출 규제로 막힌 자금 조달을 사적 계약으로 우회하는 셈입니다. 이런 거래는 등기부에 고스란히 남지만, 규제 당국이 실시간으로 걸러내기는 쉽지 않습니다.

문제는 이 우회로를 이용할 정보와 협상력이 없는 사람들입니다. 생애최초 주택구입자는 애초에 갭투자와 무관한 무주택 실수요자인데도, 대출 규제가 지역·총량 기준으로 일괄 적용되면서 한도가 함께 깎였습니다. 정부는 청년·신혼부부 대상으로 예외 조항을 뒤늦게 붙였지만, 이 예외에도 다시 소득 기준이나 지역 기준의 예외가 따라붙으면서 실무 창구에서는 "예외 또 예외"라는 말까지 나옵니다.

왜 이렇게 됐나

이 문제의 뿌리는 정책 설계 방식에 있습니다. 정부는 규제의 큰 틀, 즉 갭투자 차단과 총량 관리는 그대로 둔 채, 부작용이 확인될 때마다 예외 조항을 하나씩 덧붙이는 방식으로 대응해왔습니다. 그 결과 대출 규제는 지역 지정, 총량 관리, 다주택자 규제, 예외 규정이 겹겹이 쌓인 구조가 됐습니다.

이런 구조에서는 정보 비대칭이 그대로 결과의 차이로 이어집니다. 세무사·법무사·중개인을 통해 규제의 빈틈을 미리 파악한 자산가는 근저당 거래 같은 대안을 찾아냅니다. 반면 은행 창구의 안내만 믿고 계약 일정을 짠 실수요자는 한도가 깎인 뒤에야 문제를 알게 됩니다. 규제의 목적은 갭투자 차단이었지만, 실제로 계획이 어긋나는 쪽은 오히려 무주택 실수요자인 경우가 반복되고 있습니다.

지금 확인해야 할 것

주택 매수를 계획 중이라면, 은행의 사전 한도 안내를 계약의 근거로 삼아서는 안 됩니다. 규제지역 지정과 총량 관리 방침이 수시로 바뀌는 만큼, 대출 한도는 잔금 시점 실행 심사에서 다시 확정된다고 봐야 합니다. 계약 전 단계에서부터 대출 실행 가능 금액을 서면으로 확인받고, 잔금 일정에 여유를 둘 필요가 있습니다.

근저당 설정이나 잔금 유예 같은 제안을 받았다면 그 조건이 자신에게 유리한지부터 따져야 합니다. 매도자에게는 사실상의 대출이지만, 매수자에게는 등기부에 남는 채무이자 향후 매도·재대출 시 걸림돌이 될 수 있습니다. 정부가 예외를 계속 덧붙이는 구조인 이상, 그 예외가 자신에게 적용되는지는 발표 시점이 아니라 실행 시점에 다시 확인하는 수밖에 없습니다. 제도를 믿고 기다리기보다, 스스로 매번 재확인하는 것이 지금의 대출 규제 국면에서 실수요자가 취할 수 있는 가장 현실적인 대응입니다.